Kaufvertrag Immobilie: Was solltest du beachten?

Vom Blick ins Grundbuch bis hin zu den anfallenden Kosten – so bereitest du dich am besten auf einen Immobilienkaufvertrag vor:

Egal, ob der Immobilien-Kaufvertrag selbst oder vom Notar oder Anwalt gestaltet wird – wichtig ist vorab ein genauer Blick ins Grundbuch.

Im Grundbuch sind unter anderem alle Informationen eingetragen, die bei einem Kauf auf den Käufer übergehen. Diese bücherlichen Rechte können Pfandrechte, mögliche Verkaufsverbote, Zwangsversteigerungen oder Dienstbarkeiten (z. B. vorherrschende Servitutsrechte) sein.

Achtung: Leider kann es passieren, dass Informationen im Grundbuch nicht immer aktuell sind (z. B.: Wohnrechte, obwohl der Begünstigte bereits verstorben ist. Oder die Höhe der Pfandrechte, wenn eine Bank eingetragen ist und der Kredit getilgt wird, ist der Betrag geringer als das vermerkte Pfandrecht). Ist eine Änderung im Grundbuch in Bearbeitung kann das an der links oben stehenden Tagebuchzahl eruiert werden.

Kaufvertrag Immobilie: „Titel und Modus“ beim Eigentumsübergang

Der Kaufvertrag sollte auf jeden Fall in schriftlicher Form erfolgen und von einem Notar oder einem Gericht beglaubigt werden. Beim Kaufvertrag spricht man vom „Titel“ und bei der Eintragung ins Grundbuch vom „Modus“:

Der Immobilien-Kaufvertrag sollte folgende Punkte beinhalten:

Angaben der Vertragspartner: Name, Anschrift, Geburtsdatum, Sozialversicherungsnummer und Staatsangehörigkeit
Beschreibung des Kaufgegenstandes
Mängelbeschreibung
Kaufpreis, Kaufnebenkosten und Zahlungsmodalitäten (es sollten alle anfallenden Kosten zum Erwerb der Liegenschaft größtmöglich angeführt werden, damit der Vertrag nicht wegen Irrtum anfechtbar ist
Aufsandungserklärung (Verkäufereinwilligung zur Eigentumsübertragung)
Treuhandabwicklung (nicht zwingend notwendig, aber üblich)
Übergabestimmungen
Rücktrittsbedingungen
Laesio enormis oder auch: Verkürzung über die Hälfte. Erhält der:die Vertragspartner:in nicht einmal die Hälfte dessen, was bezahlt wurde (zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses), kann dieser:e die Aufhebung des Vertrages fordern.
Angaben zu bücherlichen Rechten (sind im Grundbuch vermerkt)
Einverleibung: Erwerb des Eigentumsrechts durch Grundbucheintrag
Vereinbarung anfallender Kosten

Gut zu wissen: Handelt es sich um einen Kaufvertrag einer Wohnung, die noch nicht fertiggestellt ist, sollte im Vertrag eine Rangordnungsanmerkung (vermerkt im Grundbuch) eingetragen werden. Sie verhindert, dass die Wohnung nochmals verkauft oder belastet wird. Wird die noch nicht fertiggestellte Wohnung von einem Bauträger verkauft, reicht ein normaler Kaufvertrag nicht mehr aus und sollte um die Bestimmungen des BTVGs (Bauträgervertragsgesetz) und des Konsumentenschutzgesetzes (KSchG – vor allem um §30 KSchG) erweitert werden.

Mehr dazu: vertragsrechtinfo.at

Kosten bei einem Immobilien-Kaufvertrag

Mit folgenden Nebenkosten musst du bei einem Immobilienkauf rechnen:

Grundbucheintrag: 1,1 Prozent des Kaufpreises
Grunderwerbsteuer: 3,5 Prozent des Kaufpreises
Notar-, Anwaltskosten: 1–3 Prozent des Kaufpreises (inkl. Ust.)
Ggf. Maklergebühren: in der Regel 3 Prozent des Kaufpreises (zzgl. Ust.)
Pfandrecht im Grundbuch: 1,2 Prozent des Pfandbetrags
Beglaubigungskosten beim Notar: 250.- bis 300.- Euro je Partei

Ab wann ist man offiziell Eigentümer?

Der Kaufvertrag ist bereits unterschrieben, trotzdem ist der Deal noch nicht unter Dach und Fach. Denn die Eigentümerschaft geht erst dann auf den neuen Eigentümer über, wenn das Eigentumsrecht im Grundbuch eingetragen wurde.

Warum ist eine Treuhandschaft wichtig?

Die Abwicklung über eine Treuhandschaft bedeutet, dass ein Notar oder Anwalt den Kaufvertrag abwickelt. Der Kaufpreis geht erst dann an den Käufer über, wenn alle vertraglichen Rechtsbedingungen erfüllt sind – das sichert beide Vertragsparteien vor wirtschaftlichen Risiken.