Mietpreis pro m2 berechnen: Was sollte man dabei beachten?

Grundsätzlich wird die Wohnfläche in Österreich durch das Mietrechtsgesetz (MRG) und dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt. Daher braucht es zur Bestimmung des Quadratmeterpreises im ersten Schritt die korrekte Vermessung der Wohnfläche. Dabei ist es wichtig, eine Unterscheidung der unterschiedlichen Flächen zu treffen. 

Nach Österreichischem MRG und WEG ist die Nutzfläche einer Immobilie die gesamte Bodenfläche abzüglich Wandstärke, Treppen, Türöffnungen und Durchreichen, Balkone, Terrassen, Treppen, Keller und Dachbodenräume* werden nicht eingerechnet – eine Loggia allerdings schon.

Neben der Nutzfläche gibt es auch noch Verkehrs- und Funktionsflächen, die sich wie folgt unterscheiden:

  • Nutzfläche: Flächen, die für bestimmte Zwecke genutzt werden (Wohnzimmer, Schlafzimmer, Küche, Bad, Flur, WC, Vorzimmer)
  • Verkehrsfläche: Bereiche in denen man sich bewegt, aber nicht länger aufhält (Stiegenhaus, Eingangsbereich, Flur, Windfang, Lift)
  • Funktionsflächen: Maschinen-, Heizungsraum

 

Wichtig: Verkehrs- und Funktionsflächen werden nicht zur Nutzfläche gezählt. 

Wie ermittle ich die Nutzfläche?

Vermesse alle Räumlichkeiten unter Berücksichtigung der oben genannten Flächen mit einem genormten Maßband aus. Hier findest du einen Leitfaden zur Berechnung der Nutzfläche.

 

Mietpreis pro m2 mit dem Richtwertmietzins berechnen

Grundsätzlich reguliert in Österreich das Richtwertgesetz (RichtWG) die Begrenzung des Hauptmietzinses ausschließlich für Objekte, die sich im Vollanwendungsbereich des MRG befinden. Das Richtwertgesetz findet keine Anwendung im Bereich der Teilausnahme des MRG.

Die gesetzlichen Richtwerte werden als Berechnungsfaktoren für den Quadratmeterpreis herangezogen. Sie unterscheiden sich je nach Bundesland. Die Werte sind jeweils 2 Jahre gültig und werden jeweils am 1. April des Jahres angepasst und von den jeweiligen Ländern verlautbart. Die aktuellen Preise gibt es hier zum Nachlesen.

Mit den festgelegten Richtwerten kann der Hauptmietzins nach dem MRG unter folgender Berücksichtigung berechnet werden. Je nach Zustand kommt es zu einem Zu- oder Abschlag bei der Mietzinsberechnung:

  • Zweckbestimmung der Wohnung, Stockwerkslage, Lage innerhalb eines Stockwerks
  • Ausstattung der Wohnung, Gebäudezustand
  • Lage (Wohnumgebung) des Hauses (Lagezuschlag ist im MRG geregelt). Für Wien gibt es eine Lagezuschlagkarte, die als Empfehlung vom Land Wien ausgegeben wurde. Diese Empfehlung ist zwar gesetzlich nicht verankert, kommt aber im Regelfall zur Anwendung.
  • Erhaltungszustand des Hauses

 

Mietpreis pro m2 mit dem Kategoriemietzins berechnen

Je nach Zustand einer Wohnung erfolgt eine Einteilung in einer der vier festgelegten Kategorien (A, B, C, D). Die Kategorien orientieren sich nach der jeweiligen Ausstattung, wobei A die beste Ausstattung und D die schlechteste Ausstattung bzw. den schlechtesten Zustand definiert.

Die genaue Unterteilung und Berechnung pro m2 (Stand: 1. April 2022) gibt es hier zum Nachlesen (Mietrechtsgesetz § 15a):

  • Kategorie A: 3,80 Euro/m2
  • Kategorie B: 2,85 Euro/m2
  • Kategorie C: 1,90 Euro/m2
  • Kategorie D: 0,95 Euro/m2

 

Gut zu wissen: Für Wien kann man sich auf mietervereinigung.at den Mietzins berechnen lassen. 

 

Wie regelt sich der freie Mietzins?

Achtung: Die Miethöhe ist nur dann an die Nutzfläche einer Immobilie gekoppelt, wenn das Mietrechtsgesetz (MRG)** gültig ist. Greift das MRG nicht, kann ein freier Mietzins erhoben werden.

Fällt eine Wohnung nicht unter das MRG, kann eine Miete ohne gesetzlichen Richtwert oder einen Kategoriemietzins berechnet werden. Er orientiert sich dann an den ortsüblichen Vergleichsmieten. Aber auch hier kann eine höhere Miete als üblich angesetzt werden, wenn eine besondere Ausstattung oder Lage der Immobilie vorliegt.

 

*Soweit Dachbodenräume nicht für Wohn- und Geschäftszwecke geeignet sind – OIB Richtlinie 3

**nur bei Vollanwendung (= Preis und Kündigungsschutz).